Nejvyšší soud dal SVJ zbraň proti neplatičům

Dobrou zprávou pro společenství vlastníků jednotek (SVJ), která se potýkají s problémem neplatících vlastníků jednotek, je rozsudek Nejvyššího soudu z 20. 2. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, podle kterého je SVJ oprávněno odpojit od dodávek služeb ty vlastníky jednotek, kteří za dané služby neplatí předepsané zálohy. V aktuálním judikátu Nejvyšší soud argumentuje tak, že pokud SVJ může rozhodovat o poskytovaných službách, může rovněž rozhodnout i o jejich odmítnutí pro vlastníky jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování.

Pokud jde o otázku možnosti uvedeného postihu neplatičů ze strany SVJ, až dosud v této věci panovala určitá nejistota vyvolaná z velké části dosavadní judikaturou Nejvyššího soudu týkající se obdobné možnosti postihovat neplatící nájemce v případě nájemních smluv. V případě nájemních vztahů Nejvyšší soud vycházel ze zákonného ustanovení starého občanského zákoníku, podle kterého je pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci má povinnost zajistit nájemci služby. Uvedené ustanovení Nejvyšší soud interpretoval jako nezávislý závazek, jehož splnění nelze podmiňovat splněním povinností nájemce vyplývajících mu z nájmu. Tento závěr je Nejvyšším soudem aplikován rovněž na nájemní vztahy podle stávajícího občanského zákoníku účinného od počátku roku 2014.

V aktuálním judikátu týkajícím se SVJ Nejvyšší soud poukázal na kvalitativní rozdíl mezi nájemním smlouvou a vztahem mezi SVJ a vlastníky jednotek, tedy na to, že odpovědnost SVJ za správu domu nezahrnuje povinnost zajistit vlastníkům jednoteky plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Vlastník jednotky je povinen SVJ zaplatit náklady, které mu vzniknou v souvislosti s jejich poskytováním (nejčastěji formou záloh) a poskytovatel služeb má právo požadovat po příjemci služeb placení těchto záloh. Přestože poskytovatel služeb a vlastník jednotky mají vůči sobě povinnost něco plnit a současně právo jiné plnění požadovat, nejedná se o plnění, která jsou na sebe vzájemně vázána (jako tomu je v případě pronajímatele a nájemce). Nejvyšší soud tedy uzavřel, že po SVJ nelze spravedlivě požadovat, aby neslo náklady za poskytované služby neplatícímu vlastníku, resp. aby tyto náklady nesli ostatní vlastníci jednotek v domě.