Konec propadných kaucí u realitních kanceláří
Citelný zásah do stávající nemravné praxe realitních kanceláří, které ve svých "rezervačních smlouvách" zavazují zájemce o koupi nemovitosti povinností uzavřít kupní smlouvu (či smlouvu o smlouvě budoucí) pod hrozbou propadnutí tzv. rezervačního poplatku přináší přelomový rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022.
Uvedené rozhodnutí Nejvyšší soudu se opírá o ustanovení § 14 zákona č. 30/2020 Sb., o realitním zprostředkování, podle kterého není možné ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Podle Nejvyššího soudu, který ve svém rozhodnutí potvrdil rozhodnutí odvolacího soudu v dané věci, přitom není podstatné, pokud ke sjednání takového závazku dojde např. v trojstranné smlouvě mezi realitní kanceláří, zájemcem a prodávajícím, tedy pokud je taková povinnost sjednána s třetí osobou (zájemcem), který není klientem realitní kanceláře (tím je prodávající). I takový smluvní vztah je podle Nejvyššího soudu třeba považovat za vztah týkající se realitního zprostředkování, na který dopadá uvedený zákaz sjednání povinnosti uzavřít kupní smlouvu.
![](https://duyn491kcolsw.cloudfront.net/files/3j/3jw/3jwhrp.jpg?ph=0a6e3de9bb)
Nejvyšší soud tak dovodil neplatnost (resp. nicotnost) ustanovení rezervační smlouvy realitní kanceláře, podle kterého je zájemce o koupi předmětné povinnosti povinen uzavřít kupní smlouvu (smlouvu o smlouvě budoucí). Z této skutečnosti vyplývá, že platné není ani ujednání o sankci za nesplnění této (neexistující) povinnosti ve formě smluvní pokuty (obvykle ve výši složeného rezervačního poplatku – kauce). Kauce složená zájemcem o koupi předmětné nemovitosti tak nepropadá a zájemce má právo na to, aby mu v případě nerealizace koupě nemovitosti byla tato kauce navrácena.